Ansprechpartner in Mietsachen sind RA Michael Schmid und RAin Lilly-Brit Breitschwerdt

 

  

Mieter sollte ein Übernahmeprotokoll fertigen

 
Um späteren Streit zwischen Mieter und Vermieter über Reparaturen, Nebenkosten oder die Anzahl der überlassenen Schlüssel zu vermeiden, bietet es sich an ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll zu fertigen. Die Erstellung eines sog. Abnahmeprotokolls ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann jedoch Streit vermeiden oder im Zweifel eine bessere Ausgangssituation für einen etwaigen Prozess bedeuten.

 

Folgendes sollte im Wohnungsübernahmeprotokoll aufgenommen werden:

 

  • sämtliche Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörper sowie Stromzähler
  • Tipp bei Mängeln: Am besten halten Sie etwaige Mängel auch mit Lichtbildern fest
  • Auflistung der Anzahl der Schlüssel (Schlüsselbund "kopieren")
  • Test: Elektrischer Geräte (Kühlschrank, Herd, Abzug)
  • Test: Wasserhähne, Dusche, Toilettenspülung und Heizkörper sowie elektrische Rollläden
  • Check der Wände auf Zustand des Anstrichs/Tapete/Abdruck von Möbeln/Bilderrahmen
  • Check Zustand von Fenstern, Türen und Schlössern
  • Check von Boden (Teppich, Fußboden, Fließen)
  • Check: Schimmelbefall – vor allem in Bädern und Schlafzimmern sowie Küche

 

Am besten wird ein Übergabeprotokoll sowohl beim Ein- als auch beim Auszug gefertigt. Sollte sich ein Vermieter weigern, kann ein Mieter ein Abnahmeprotokoll selbst am besten gemeinsam mit einem neutralen Zeugen erstellen.

 

Wasser abgestellt? Ist das überhaupt erlaubt?

 

Den meisten ist es selbst Gott sei Dank noch nicht passiert, aber manchmal hört man davon und manchmal sieht man es auch im Fernsehen. Die Wasserrechnung wurde nicht bezahlt und schwupsdiwups wird vom Versorgungsunternehmen das Wasser abgestellt. Mit einem Mal entwickelt der Betroffene ein Gefühl dafür, was für ein relativer Luxus fließendes Wasser aus dem Wasserhahn ist. Oft hört man in solchen Fällen Argumente wie „das geht doch nicht, das ist ja menschenunwürdig“. Grundsätzlich muss man sagen: Ja es geht, und auch die obergerichtliche Rechtsprechung hat die Einstellung der Wasserversorgung bei Zahlungsverzug grundsätzlich für zulässig erklärt. Ganz so schnell und ganz so einfach geht es jedoch nicht. Nach der Verordnung über die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) darf bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung das Wasserversorgungsunternehmen die Belieferung einstellen. Allerdings muss das Versorgungsunternehmen diese Einstellung der Versorgung androhen und erst zwei Wochen nach einer solchen Androhung darf das Wasser dann auch wirklich abgestellt werden.

Dabei gilt jedoch auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Bei nur geringfügigen Zahlungsrückständen wäre eine solche Abstellung der Wasserversorgung unverhältnismäßig. Darüber hinaus gilt, dass eine solche Einstellung der Versorgung mit Wasser nicht zulässig ist, wenn der Kunde darlegen kann, dass die Folgen der Einstellung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen und hinreichende Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen zur Zahlung nachkommt. (§ 33 AVBWasserV). Dennoch gilt, soweit sollte man es gar nicht kommen lassen. Die meisten Wasserversorger zeigen sich auch einigermaßen kulant, wenn man frühzeitig auf einen entsprechenden Zahlungsengpass hinweist und gewähren in aller Regel auch die Möglichkeit von Ratenzahlungen.

_______________________________

 

Immer aktuell: Vorgetäuschter Eigenbedarf und die Folgen

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Mietwohnung u. a. Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist.

Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohnhaus der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung vom 04. Oktober 2002 zog die Klägerin aus der Wohnung aus, nachdem die Beklagten mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten. Unmittelbar nach dem Auszug boten die Beklagten das Haus über einen Makler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nahmen. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten hätten den Eigenbedarf vorgetäuscht.

Sie begehrt mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.

Für einen Ausschluss des Schadensersatzanspruchs nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB, wie er von dem Berufungsgericht angenommen wurde, war daher kein Raum. Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf der Beklagten - wie von der Klägerin behauptet - vorgetäuscht war.

 

Urteil vom 08. April 2009 - VIII ZR 231/07 (PM Nr. 76 vom 08. April 2009)